Revue de projet pour un immeuble de bureaux en première couronne parisienne. L’architecte annonce fièrement un R+8 compact ; le géomètre rend son altimétrie : plancher bas du dernier niveau à 28,40 m au-dessus du niveau utilisable par les engins de secours. Quarante centimètres de trop — le projet bascule en immeuble de grande hauteur : compartimentage coupe-feu 2 heures, service de sécurité permanent, autorisation préfectorale, coûts d’exploitation récurrents. La réunion suivante n’a parlé que de ça.
La réglementation des immeubles de grande hauteur (IGH) repose sur deux textes : le code de la construction et de l’habitation (articles R. 146-1 à R. 146-35) et le règlement de sécurité IGH (arrêté du 30 décembre 2011 modifié, articles GH). Au fil des sections : les seuils exacts, les classes, la logique du compartiment, l’évacuation en deux phases, le service de sécurité et les procédures. Vous saurez identifier un IGH, comprendre ce que ce classement déclenche — et ce qu’il coûte de l’ignorer.
28 m ou 50 m : la définition qui change tout
L’article R. 146-3 du CCH définit l’IGH par une mesure précise : la hauteur du plancher bas du dernier niveau par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable par les engins des services de secours. Au-delà de 50 m pour l’habitation et de 28 m pour tous les autres usages, l’immeuble est un IGH. Ni la hauteur totale du bâtiment, ni le nombre d’étages ne comptent : seuls ces deux points de mesure font foi — et le niveau utilisable par les engins peut différer sensiblement du terrain naturel sur une parcelle en pente.
Le texte apporte quatre précisions lourdes de conséquences. L’immeuble d’habitation dont le plancher bas est entre 28 et 50 m et qui contient des locaux d’autres usages correctement isolés n’est pas un IGH ; s’ils ne le sont pas, il devient un GHZ. Les sous-sols et les corps de bâtiments contigus non isolés font partie intégrante de l’IGH. Et un parc de stationnement situé sous l’immeuble en est exclu s’il en est séparé par des parois coupe-feu 4 heures (REI 240) avec au maximum une communication intérieure. Enfin, les immeubles dont la destination implique moins d’une personne par 100 m² de plancher à chaque niveau échappent au dispositif (article R. 146-2).
Le classement IGH se joue sur la hauteur du plancher bas du dernier niveau : 28 m pour les usages autres qu’habitation, 50 m pour l’habitation, 200 m pour l’immeuble de très grande hauteur.
Les classes d’IGH, de GHA à ITGH
Comme les ERP ont des types, les IGH ont des classes selon l’usage (article R. 146-4) : GHA (habitation), GHO (hôtel), GHR (enseignement), GHS (dépôt d’archives), GHTC (tour de contrôle), GHU (sanitaire), GHW 1 (bureaux entre 28 et 50 m) et GHW 2 (bureaux au-delà de 50 m), GHZ (habitation mixte non isolée) et ITGH au-delà de 200 m. Chaque classe module les mesures générales du règlement : effectifs du service de sécurité, robinets d’incendie armés, dispositions particulières qui lui sont dédiées.
Un immeuble affecté à plusieurs usages combine les dispositions selon les règles du règlement — et pour la surveillance, la classe la plus contraignante donne le tempo : la commission de sécurité visite l’immeuble tous les 2 ans en GHU, tous les 3 ans en GHA, GHO, GHZ et ITGH, tous les 5 ans en GHR, GHS, GHTC et GHW (article GH 4, § 3).
Vaincre le feu sur place : les principes fondateurs
À ces hauteurs, les deux réflexes habituels — évacuer tout le monde et attaquer le feu par l’extérieur — sont inopérants. L’article R. 146-9 du CCH inverse donc la logique : le feu doit être vaincu avant d’avoir atteint une dangereuse extension, à l’intérieur même de l’immeuble. Sept principes en découlent : division en compartiments dont les parois interdisent le passage du feu pendant deux heures ; limitation des matériaux combustibles ; interdiction des matériaux propageant rapidement le feu ; deux escaliers au moins par compartiment (dérogation possible en GHW 1) ; sources autonomes d’électricité ; alarme efficace et moyens de lutte ; barrières aux fumées entre compartiments, avec des intercommunications étanches par sas.
Le sort des ascenseurs illustre la philosophie : interdits dans les compartiments atteints ou menacés, ils doivent continuer à fonctionner pour les autres — l’immeuble vit pendant le sinistre. Et la structure suit : stabilité au feu de degré deux heures (R 120) pour l’ensemble des éléments porteurs (article GH 9).
Le compartiment, cellule de survie de l’immeuble
L’article R. 146-10 dimensionne la cellule de base : un compartiment a la hauteur d’un niveau, une longueur d’au plus 75 m et une surface de plancher d’au plus 2 500 m². Il peut s’étendre sur deux niveaux si leur surface totale reste sous 2 500 m², voire trois lorsque l’un d’eux se trouve au niveau d’accès des engins. Ses parois — sas et portes d’accès aux escaliers et ascenseurs compris — sont coupe-feu de degré deux heures (EI 120, REI 120 en cas de fonction porteuse). La densité d’occupation est plafonnée à une personne pour 10 m² par compartiment (article R. 146-8).
Le compartiment n’est pas qu’une enveloppe : son contenu est régulé. L’article GH 61 limite la charge calorifique surfacique des aménagements à 480 MJ/m² de surface hors œuvre nette en moyenne par compartiment — portée à 680 MJ/m² si le compartiment est intégralement protégé par une extinction automatique de type sprinkleur. Les locaux plus chargés (archives, réserves) s’aménagent par exception : moins de 100 m², sprinklés, avec des parois REI 180 à REI 360 selon la charge. Les occupants non résidentiels doivent faire vérifier leur charge calorifique par un organisme agréé dans l’année de leur installation, puis tous les cinq ans — une obligation largement méconnue des preneurs de bureaux.
Implantation, accès des secours, volume de protection
Un IGH ne se construit qu’à 3 km au plus d’un centre principal de secours, sauf dérogation préfectorale motivée (article R. 146-6). Ses sorties se situent à moins de 30 m d’une voie ouverte à ses deux extrémités, avec un cheminement pompiers réservé en permanence : 3,50 m de hauteur libre et de largeur de chaussée, force portante de 160 kN, pente inférieure à 15 % (article GH 6). Les installations classées présentant des dangers d’incendie ou d’explosion y sont interdites (article R. 146-7).
Vis-à-vis du voisinage, l’article GH 7 impose soit une façade coupe-feu deux heures sur toute la hauteur, soit un volume de protection : aucune construction combustible dans un périmètre de 8 m autour des façades non coupe-feu, avec des règles précises pour les constructions basses admises à l’intérieur (structures R 120 indépendantes, enveloppes RE 120). Ce volume ne peut pas empiéter sur les fonds voisins sans servitude authentique — un point à sécuriser très tôt dans le montage foncier, comme les règles d’isolement vis-à-vis des tiers pour les ERP.
L’évacuation en deux phases
Pas d’évacuation générale spontanée dans un IGH. L’article GH 63 organise une évacuation de première phase : au déclenchement de l’alarme dans un compartiment, ses occupants rejoignent un compartiment non concerné — horizontalement, sans traverser le volume sinistré. Une évacuation de seconde phase vers un point de regroupement peut suivre, selon l’organisation définie par le propriétaire. Les personnes en situation de handicap réalisent la première phase par déplacement horizontal vers un autre compartiment ou un espace d’attente sécurisé.
Cette mécanique ne fonctionne que répétée : le propriétaire organise chaque année un exercice d’évacuation de chaque compartiment, avec mise en œuvre réelle des fonctions de sécurité sur sensibilisation d’un détecteur en circulation (article GH 60). Les notes d’organisation — première phase, seconde phase, prise en charge des personnes handicapées, évacuation générale — sont tenues à la disposition de la commission.
Le compartiment confine le feu deux heures ; les occupants passent d’abord dans le compartiment voisin (première phase), puis éventuellement vers un point de regroupement (seconde phase).
Service de sécurité et vie de l’immeuble
Le propriétaire organise un service de sécurité unique pour l’ensemble des locaux (article R. 146-23), permanent dès le début des travaux de second œuvre (article GH 60). Placé sous la direction d’un chef de service — qui ne peut diriger qu’un seul poste central —, ce service assure la permanence au poste central de sécurité incendie, dirige les secours avant l’arrivée des sapeurs-pompiers, organise les rondes, entretient les matériels, tient le registre de sécurité, surveille les travaux et délivre les permis de feu (article GH 62). Ses agents permanents ne sont jamais distraits de leur fonction. Une mutualisation entre plusieurs IGH est possible sous conditions, notamment un poste central commun à moins de 100 m de celui de chaque immeuble.
L’exploitation est ensuite encadrée par des interdictions strictes (article GH 64) : pas de combustibles liquides ou gazeux hors exceptions, pas d’encombrement des dégagements, pas de nouveau revêtement posé sur l’ancien. Chaque occupant doit pouvoir justifier au propriétaire que sa charge calorifique reste dans les limites — le lien contractuel (bail, règlement intérieur de l’immeuble) est ici un outil de sécurité à part entière.
Autorisations, visites et vérifications
Les travaux sur un IGH relèvent du préfet : autorisation sur dossier — notice de sécurité rédigée dans l’ordre des articles du règlement, plans et états descriptifs — avec avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité, réputé favorable au-delà de deux mois (articles R. 146-12 à R. 146-16). Lorsque l’immeuble accueille un ERP, le dossier ERP est joint : les deux réglementations se cumulent, et leur articulation (isolement, SSI, évacuation) se traite dès la conception. Le silence du préfet pendant quatre mois vaut autorisation.
En exploitation, les propriétaires font vérifier les installations par des organismes agréés (article R. 146-20) selon un calendrier serré (article GH 5) : ascenseurs prioritaires tous les six mois ; scénarios du SSI, dispositifs actionnés de sécurité, exutoires des escaliers, 20 % des ouvrants et des compartiments en désenfumage mécanique, moyens d’extinction et interphones tous les ans ; paratonnerres tous les deux ans ; charge calorifique tous les cinq ans. Après travaux, un rapport de vérifications réglementaires (RVRAT) est établi — même logique que pour les ERP, décrite dans notre article sur le RVRAT.
| Obligation périodique | Fréquence | Référence |
|---|---|---|
| Visite de la commission de sécurité — GHU | 2 ans | GH 4, § 3 |
| Visite — GHA, GHO, GHZ, ITGH | 3 ans | GH 4, § 3 |
| Visite — GHR, GHS, GHTC, GHW | 5 ans | GH 4, § 3 |
| Ascenseurs à appel prioritaire | 6 mois | GH 5 |
| Scénarios SSI, DAS, exutoires escaliers, 20 % des ouvrants et compartiments | 1 an | GH 5 |
| Paratonnerres | 2 ans | GH 5 |
| Évaluation de la charge calorifique | 5 ans (et à l’installation) | GH 5, GH 61 |
| Exercice d’évacuation par compartiment | 1 an | GH 60 |
Ce que ça implique pour vous
- Maître d’ouvrage : vérifiez l’altimétrie réglementaire dès l’esquisse — passer ou non le seuil des 28 m change l’économie du projet pour toute sa durée de vie (service permanent, vérifications, charge calorifique). Et sécurisez le volume de protection dans le montage foncier.
- Architecte / maître d’œuvre : le compartiment de 2 500 m² / 75 m et ses sas structurent les plateaux ; les deux escaliers par compartiment et les colonnes techniques se posent avant le dessin des façades, pas après.
- Propriétaire / exploitant : tenez le calendrier — exercices annuels par compartiment, vérifications techniques, rapports de charge calorifique des occupants. En IGH, l’écart d’exploitation se voit en visite et engage votre responsabilité.
Questions fréquentes
À partir de quelle hauteur un immeuble est-il un IGH ?
Lorsque le plancher bas de son dernier niveau dépasse 28 m — 50 m pour l’habitation — par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable par les engins de secours (article R. 146-3 du CCH). Au-delà de 200 m, l’immeuble devient un ITGH. La hauteur totale du bâtiment n’est pas le critère.
Quelle est la différence entre GHW 1 et GHW 2 ?
Les deux classes visent les bureaux : GHW 1 quand le plancher bas du dernier niveau est entre 28 et 50 m, GHW 2 au-delà de 50 m. Le règlement module les exigences en conséquence — le GHW 1 bénéficie par exemple d’une dérogation possible à la règle des deux escaliers par compartiment (article R. 146-9).
Un parking sous un IGH fait-il partie de l’IGH ?
Non, à deux conditions (article R. 146-3, II) : être séparé des autres locaux par des parois coupe-feu de degré 4 heures (REI 240) et ne comporter au maximum qu’une communication intérieure avec l’immeuble. À défaut, il fait partie intégrante de l’IGH, avec toutes les conséquences réglementaires.
À quelle fréquence la commission de sécurité visite-t-elle un IGH ?
Tous les 2 ans pour les GHU (sanitaire), tous les 3 ans pour les GHA, GHO, GHZ et ITGH, tous les 5 ans pour les GHR, GHS, GHTC et GHW (article GH 4, § 3). Pour un immeuble multi-classes, c’est la périodicité la plus rapprochée qui s’applique.
Peut-on installer un restaurant ou des commerces dans un IGH ?
Oui : un ERP peut occuper les niveaux d’un IGH, mais les deux réglementations se cumulent. Le dossier ERP est joint à la demande d’autorisation préfectorale (article R. 146-14), et l’articulation isolement / SSI / évacuation entre le volume ERP et l’immeuble se conçoit dès l’avant-projet — c’est l’un des exercices les plus délicats du genre.
Références : articles R. 146-1 à R. 146-35 du code de la construction et de l’habitation ; règlement de sécurité IGH (arrêté du 30 décembre 2011 modifié, notamment par les arrêtés du 24 octobre 2016, du 10 mai 2019 et du 17 mai 2024) : articles GH 1, GH 4 à GH 9, GH 60 à GH 64.